سرقفلی حق مالی است که مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر در مورد ملک تجاری مورد اجاره محقق می گردد.
سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی که به عنوان حق کسب و پیشه نیز شناخته می شود، یکی از انواع حقوق مالی تبعی است. این حق ممکن است در ضمن عقد اجاره ای، میان موجر و مستاجر محقق گردد. این حق تنها در مورد اموال غیر منقول قابلیت تحقق دارد. مال غیر منقولی که حق سرقفلی در آن پیدا می شود باید تجاری باشد، یعنی مکانی باشد که در آن تجارت صورت می گیرد. به عبارت دیگر منظور از ملک تجاری، یعنی محلی که مکان کسب و پیشه باشد. تحقق این حق بر این مبنا استوار است که ادامه یافتن فعالیت تجاری خاصی در یک مکان، دارای ارزش اقتصادی است. همه روزه این واقعیت را در زندگی اجتماعی خود لمس می کنیم. به طوریکه حتی در محاورات خود واژه سرقفلی را برای حق تقدمی که دوره گردان نسبت به معبر یا مکان خاصی برای خود منظور می دارند نیز استفاده میکنیم.
واژه سرقفلی، از سال 1317 در قوانین ایران راه یافت. این واژه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 به معنای این بود که هر وقت موجر خواست می توانست ملک را در مقابل پرداخت مالی به مستاجر به عنوان سرقفلی، تخلیه کند. ناگفته پیدا است که حق مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 با حقوق مستاجر ملک تجاری در تعارض بود. در واقع آنچه امروزه به عنوان حق سرقفلی شناخته می شود، با حق سرقفلی موضوع ماده 18 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به طور کلی متفاوت است. این حق در قوانین ایران به قانون روابط موجر و مستاجر محدود نشده است. قانون جدید موجر و مستاجر توسط مجلس شورای اسلامی در سال 1376 به تصویب رسید. مطابق با ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر جدید، همه ی قوانین و مقررات مغایر با قانون جدید، از جمله ماده 18 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 نسخ گردید.
حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر
موجبات تحقق این حق مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 از قرار زیر است:
- ممکن است مستاجر مال یا پولی را در ابتدای اجاره به موجر پرداخت کرده باشد. در این صورت حق سرقفلی به نفع مستاجر ایجاد می شود و هر گاه بنابر تخلیه ملک تجاری گردد، مالک باید مبلغ سرقفلی را مطابق با قیمت روز به مستاجر برگرداند.
- ممکن است میان موجر و مستاجر چنین توافق شده باشد که پس از پایان یافتن عقد اجاره، مالک ملک را کماکان به مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر موجر درخواست کند مستاجر از حق خود گذشته و ملک را تخلیه کند، یا این که میزان اجاره بها را افزایش دهد مستاجر حق مطالبه سرقفلی را دارد.
- در این حالت نیز ممکن است میان موجب و مستاجر توافق شده باشد، مبنی بر این که پس از پایان یافتن عقد اجاره کماکان مالک ملک را به مستاجر اجاره دهد. در این حالت چنانچه مالک بخواهد ملک تجاری را به شخص دیگری غیر از مستاجر فعلی اجاره دهد، باید پیش از آن سرقفلی را مطابق با نرخ روز به مستاجر پرداخت نماید.
لازم به ذکر است که به موجب ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر چنانچه در ضمن عقد اجاره شرط شود که موجر حق افزایش اجاره بها را نداشته و موظف شود هر ساله مال مورد اجاره را به مستاجر اجاره دهد، مستاجر می تواند در قبال گذشت از این حق، مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند. در این خصوص جهت ارتباط با بهترین وکیل سرقفلی و ملک در تهران می توانید با مجموعه حقوقی وکیل آتی در تماس باشید.
مستاجر چه زمانی مجبور به تخلیه ملک سرقفلی می شود؟
پیش از این مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 با پایان یافتن قرارداد اجاره، در واقع اجاره برای مستاجر به پایان نمی رسید و مستاجر می توانست همچنان به تصرفات خود ادامه دهد. امّا مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 با پایان یافتن مدت اجاره، اجاره خاتمه می یابد. در نتیجه مستاجر دیگر نمی تواند به تصرفات خود ادامه دهد. مطابق با قوانین و مقررات جاری در موارد زیر مستاجر ملک تجاری مجبور به تخلیه سرقفلی می شود:
تخلیه سرقفلی به خاطر انتقال دادن منافع به غیر
گاهاً ممکن است ملک تجاری مورد اجاره برای انجام شغل و حرفه ویژه ای اجاره گردد. در چنین حالتی چنانچه مستاجر شغل یا حرفه مزبور را بدون اجاره موجر تغییر دهد، موجر به استناد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 حق تخلیه مال مورد اجاره را خواهد داشت. در هر صورت شایان توجه است که تنها در حالتی موجر می تواند مستاجر را به تخلیه مال مورد اجاره مجبور کند که شغل یا حرفه جدید با شغل یا حرفه پیشین کلاً بی ارتباط باشد. برای نمونه در مورد ملک مورد اجاره ای که پیش از این جواهر فروشی بوده، چنانچه مستاجر به عتیقه فروشی تغییر شغل دهد، موجر نمی تواند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک تجاری مورد اجاره بنماید.
تخلیه ملک تجاری به دلیل تعدی و تفریط به وسیله مستاجر
چنانچه مستاجر در مورد ساختمان یا بنا مرتکب رفتاری شود که اساس بنا را مورد آسیب قرار دهد، تعدی و تفریط کرده است. تعدی در ملک مورد اجاره مانند اینکه مستاجر در ملک کَند و کار کند. تفریط هم مثل این است که مستاجر نَشتی داخل لوله های ملک مورد اجاره را تعمیر نکند و بنا فرو بریزد. در چنین شرایطی که مستاجر تعدی و تفریط می کند، موجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد.
موارد تخلیه ملک تجاری به درخواست موجر
در صورتی که هر یک از شرایط زیر وجود داشته باشد، موجر می تواند به صورت ابتدایی تقاضای تخلیه مال مورد اجاره از مستاجر را داشته باشد:
- چنانچه موجر برای کسب و پیشه و تجارت به ملک مورد اجاره نیاز شخصی داشته باشد. در چنین شرایطی پس از پایان یافتن مدت عقد اجاره موجر می تواند درخواست تخلیه ملک سرقفلی نماید.
- چنانچه موجر برای سکونت شخصی به مال مورد اجاره نیاز داشته باشد. در چنین شرایطی پس از پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره، اگر محل کسب و پیشه برای سکونت نیز مناسب باشد، می تواند درخواست تخلیه بنماید.
- در صورتی که موجر قصد نوسازی بنای ملک مورد اجاره را داشته باشد، می تواند با ارائه گواهی شهرداری و پروانه ساخت، تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بنماید.
فرم درخواست مشاوره
بهترین وکیل ملک و سرقفلی تهران
مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 اگر مالک، ملک تجاری خویش را اجاره دهد می تواند مبلغی پول تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. علاوه بر این مستاجر نیز می تواند در طول مدت اجاره، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر جهت واگذاری حق خود به عنوان سرقفلی دریافت نماید. البته همانطور که اشاره شده در صورتی که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال منافع مال مورد اجاره به دیگری از مستاجر سلب شده باشد، مستاجر نمی تواند منافع ملک را به دیگری واگذار کند و از این بابت مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند.
سرقفلی از موضوعات حقوقی و از دعاوی ملکی بشمار می رود. از سال 1317 در قوانین مختلفی از جمله قوانین روابط موجر و مستاجر احکام سرقفلی و شرایط پرداخت آن موضوع مقررات و مواد گوناگونی بوده است. در حال حاضر مقررات مرتبط با سرقفلی در فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ذکر شده است. به طور کلی دعاوی ملکی از امور تخصصی حقوقی بوده و برای پیروزی در پرونده های مرتبط با دعاوی ملکی و سرقفلی، حضور وکیل دادگستری می تواند بسیار موثر باشد. برای ارتباط با بهترین وکیل سرقفلی و ملک در تهران شما می توانید با مجموعه حقوقی وکیل آتی در تماس باشید. این مجموعه با عضویت بهترین وکلای دعاوی ملکی تهران آماده ارائه خدمات پذیرش دعاوی و مشاوره حقوقی حضوری و غیر حضوری به صورت بیست و چهار ساعته می باشد.
